כאשר עסקת נדלן גדולה עומדת על הפרק, כל החלטה קטנה עשויה להשפיע על עתיד כלכלי של שנים קדימה. כך היה גם במקרה של חברה משפחתית ותיקה שפנתה למשרדנו בעקבות סכסוך מתפתח סביב מתחם מסחרי שבבעלותה במרכז הארץ.

החברה החזיקה בנכס במשך שנים והפעילה בו עסקים שונים. עם הזמן עלה הרעיון למכור את המתחם ליזם, אך כבר בשלבי המשא ומתן הראשונים החלו לצוץ מחלוקות פנימיות בין בעלי המניות לגבי אופן המכירה, חלוקת התמורה והשלכות המס הצפויות. במקביל הופיע גם צד שלישי שטען לזכויות היסטוריות בנכס והציב איום ממשי על השלמת העסקה.

המצב שנוצר היה מורכב במיוחד. מצד אחד הזדמנות עסקית משמעותית למכירת הנכס במחיר גבוה. מצד שני סיכון אמיתי להליך משפטי ממושך שהיה עלול לטרפד את העסקה ולפגוע בערך הנכס. החברה ביקשה ליווי משפטי שיספק לא רק פתרון לסכסוך אלא גם אסטרטגיה שתאפשר לממש את הפוטנציאל הכלכלי של המתחם.

כבר בתחילת הדרך בוצע ניתוח מקיף של מבנה הבעלות, ההסכמים הקיימים בין השותפים והיסטוריית הרישום של הנכס. במקביל נבדקו היבטי תכנון ומיסוי מקרקעין כדי להבין את חבות המס הצפויה בכל אחד מהתרחישים האפשריים. הבדיקה העלתה כי ללא תכנון מוקדם החברה עלולה לשאת בנטל מס גבוה במיוחד ולחשוף את עצמה לטענות משפטיות מצד גורמים שונים.

לאחר גיבוש התמונה המלאה נבנתה אסטרטגיה רב שלבית. בשלב הראשון הוסדרו המחלוקות הפנימיות בין בעלי המניות באמצעות מתווה מוסכם לחלוקת התמורה ולניהול ההחלטות. במקביל נוהל משא ומתן מול הטוען לזכויות בנכס תוך הצגת מסמכים וראיות שהבהירו את מצבה המשפטי של החברה והובילו להסרת האיום בתמורה להסדר מוסכם.

בשלב הבא הושם דגש על תכנון העסקה עצמה. נבנה מבנה מכירה שאפשר מימוש הדרגתי של הזכויות תוך ניצול פטורים והקלות הקבועים בדין והפחתה משמעותית של חבות המס הצפויה. במקביל נוהל משא ומתן משפטי מול היזם הרוכש ונוסחו הסכמים ברורים שהגנו על זכויות החברה, קבעו לוחות זמנים מחייבים והבטיחו מנגנוני בטוחה לתשלום התמורה.

התהליך דרש תיאום בין גורמים רבים רואי חשבון שמאי מקרקעין ונציגי רשויות, אך לאורך כל הדרך נשמר קו אחיד של שקיפות מול הנהלת החברה וקבלת החלטות משותפת בכל שלב קריטי.

בסופו של דבר הושלמה העסקה בהצלחה. המתחם נמכר בתנאים משופרים, המחלוקות הפנימיות נפתרו והאיום המשפטי הוסר. מעבר לכך בזכות התכנון המוקדם נחסכה לחברה חבות מס משמעותית והתקבלה ודאות מלאה לגבי לוחות הזמנים והתמורה.

המקרה ממחיש כיצד ליווי משפטי רחב שאינו מסתפק בטיפול נקודתי בבעיה אלא בוחן את התמונה הכוללת יכול להפוך מצב של חוסר ודאות והסלמה משפטית להזדמנות עסקית ממומשת. בעולם שבו נדלן משפט וכלכלה שלובים זה בזה נדרש שילוב של ידע מקצועי חשיבה אסטרטגית וניהול מדויק של תהליכים כדי להוביל לתוצאה נכונה.